Курсова Оцінка нерухомості — реферат



Зміст Введение…………………………………………………………………………….3 1. Поняття нерухомості і значення її оценки………………………………...5 1.1. Особливості ринку недвижимости…………………………………………..5 1.2. Поняття, принципи і цілі оцінки недвижимости………………………….6 1.3. Оцінка бізнесу як економічна категория………………………………7 2. Доходный підхід для оцінювання комерційної недвижимости………………….11 2.1. Метод дисконтированных грошових потоков……………………………..13 2.2. Метод капіталізації дохода………………………………………………..16 3. Оцінка торговельного центру методом капіталізації доходов………………...18 3.1. Аналіз сфери діяльності оцінюваної компании……………………...18 3.2. Аналіз умов оренди имущества…………………………………………19 3.3. Аналіз конкурентних переваг компании……………………………21 3.4. Результати діяльності компании………………………………………………23 3.5. Попередня оцінка бізнесу методом дисконтированных грошових потоков……………………………………………………………………………………24 Заключение……………………………………………………………………….33 Список литературы………………………………………………………………..35 Запровадження У ринковій економіці дуже поширені угоди з продажу успішних компаній, «готового» бізнесу, адміністративних будинків та торгових центрів, і навіть часток на них. Для таких угод потрібне проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише спеціалізовані оціночні компанії, однак за купівлі-продажу буває дуже корисно самостійно провести попередню оцінку бізнесу. Ринкова оцінка бізнесу в що свідчить залежить від цього, які її перспективи. При визначенні ринкову вартість бізнесу виявляється, які доходи, що й як і формі одержуватиме їх власник капіталу підприємства, і з якою ризиком це пов'язано. Оцінка комерційної нерухомості є найпоширенішим виглядом оцінки нерухомості. Термін «комерційна нерухомість» передбачає під собою широкий, спектр об'єктів нерухомого майна, виділені на одержання прибутку у процесі експлуатації їх площ як основного елемента одержання прибутку. Актуальність теми курсової роботи пов'язана з тим, що особливою рисою комерційної нерухомості є яскраво виражена спрямованість отримання доходу. Традиційним доходом від комерційної нерухомості вважається отримання орендних платежів, т. е. коли джерело доходу безпосередньо і нерозривно пов'язані з нерухомістю, отже, повністю задовольняє темі роботи, що з оцінкою торговельного центру. Відповідно до п. 5 Постанови Уряди РФ від 06.07.2001 р. №519 «Про затвердження стандартів оцінки» загалом в оцінці нерухомості використовуються три основні методи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний. Отже, мета роботи залежить від розгляді основних застосовуваних практично методи оцінювання комерційної нерухомості і безпосередньої оцінці торговельного центру. Задля реалізації поставленої мети підлягають рішенню такі: Розгляд поняття комерційної нерухомості; Визначення основних аспектів оцінки нерухомості; Вивчення порівняльного, витратного і дохідного методів оцінки нерухомості; Опис методики оцінки за обраному об'єкту нерухомості; Упорядкування оцінки торговельного центру певному прикладі однією з методів оцінки нерухомості. Об'єктом дослідження є прибуток за здачі у найм приміщень у ТЦ «Лера» і ТЦ «Меркурій» як наслідок їх ринкова вартість, предметом – виступає методику оцінки об'єкта нерухомості з допомогою дохідного підходу оцінки нерухомості задля її подальшого визначення його поточній ринкову вартість. Під час проведення оцінки комерційного об'єкта можна використовувати безпосередньо 3 методу – витратний, порівняльний і дохідний. Теоретическую основу роботи склали посібники та підручники з економіки та оцінці нерухомості, за оцінкою інвестицій у нерухомість таких авторів як: А. М. Асаул, І. Т. Балабанов, А. Р. Грязнова, М. М. Кузьминов, М. Є. Симионова, Є. І. Тарасевіч та інших. Практична значимість праці полягає у тому, що у роботі докладно розглянуті основні аспекти здійснення угод купівлі-продажу комерційної нерухомості; проведено аналіз найоптимальнішого методу оцінки нерухомості, використовуваного в оцінці дохідності комерційної нерухомості; на конкретному прикладі зроблена оцінка чинного торговельного центру, основний діяльністю власника якого є здавання торгових площ у найм як наслідок – отримання певної норми дохідності. 1. Поняття нерухомості і значення її оцінки 1.1. Особливості ринку нерухомості Ринок нерухомості – це механізм, який би взаємодія фізичних чи юридичних осіб з метою обміну наявних прав нерухомість за власний кошт чи інші активи. Ринок нерухомості є складовою ринку інвестицій і становить її сектор, функціонуючий паралельно з сектором фінансових інвестицій. Реальний сектор інвестиційного ринку ділиться, своєю чергою, на майнові вкладення та й на нерухомість. Майнові вкладення – це вкладення речові активи компаній чи особистий реальне майно (товарні запаси, коштовним камінням і метали, колекційні товари та ін.). Нерухомість – це земля, будівництва та усе, що постійно «прив'язана» до землі.[27]

Невід'ємним умовою визначення ринкову вартість нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які мають значний вплив на потік доходів у період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату у майбутньому, є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Облік специфіки ринку нерухомості дасть можливість обгрунтовано оцінити поточне вплив основних цін їхнім виокремленням параметрів на величину вартості по аналогам і оцінюваного об'єкту у межах ринкового підходу. З іншого боку, визначення інвестиційній привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії вивчення, добору, і інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.[28]